Кафетерий в новостройке, или Выгодное вложение в коммерческую недвижимость
Затянувшийся кризис из-за пандемии доказал, что часть инвестиционных планов при проверке явились очень слабыми. Казалось бы, крепкий надежный бизнес по сдаче в аренду квартир или площадей в торговых центрах имеет прямую зависимость от спроса. Падение спроса — шаткое положение арендодателей. Однако, владельцы помещений первых этажей в новостройках практически не почувствовали изменений. Из-за эпидемии коронавируса многие жители жилых комплексов отказались от частых вылазок в город и ограничились посещением близлежащих кафе. Соответственно, выросла посещаемость таких «кафе у дома» и средний чек. Как стать владельцем такого коммерческого помещения, как можно быстрее окупить расходы при покупке и благоустройстве и как обеспечить устойчивый к внешним изменениям пассивный доход рассмотрим в данной статье.
Преимущества коммерческого помещения перед квартирой
Как кажется многим инвесторам, покупка квартиры или апартаментов является более простым первым шагом. Выходить на рынок с подготовленной отремонтированной квартирой гораздо быстрее, чем с коммерческими помещениями.
Да и при приобретении коммерческого помещения возникает большое количество вопросов, потому что мало кто имеет реальный опыт работы с такими помещениями. Боязнь возникает сразу же: в чем отличия при владении коммерческим помещением от квартиры, как и сколько платить налоги, а еще заключение договоров с юридическими лицами, проверяющие инспекции.
Однако, чтобы досконально разобраться с этими вопросами, хватит двух-трех консультаций с юристом, для решения вопросов с первичной документацией подойдет бухгалтер на удаленке. Важно! Эти вложения в консультации и бухгалтера быстро окупятся. А прибыль от коммерческого помещения будет значительно выше, чем от сдачи квартиры.
Математический расчет
Чтобы наглядно ощутить разницу, проведем небольшое сравнение. Двухкомнатная квартира 40 кв. метров в районе Пятигорской улицы в Сочи сдается по цене 30-40 тысяч рублей, а покупка обойдется в 7-10 миллионов рублей. Не стоит забывать, что обустройство квартиры выйдет еще тысяч в 800 000 рублей, потому что сдать «пустую» квартиру почти невозможно. Окупится это вложение через приблизительно 20 лет, не учитывая расходы на налоги, простои, рост цен на аренду. Конечно, рассматривать такую инвестицию можно, но имеются вопросы к доходности и сроку окупаемости.
А что, если мы купим коммерческое помещение той же квадратуры на первом этаже жилого комплекса? Да, цены на такие помещения за квадрат выше на 10-15%, по сравнению с жилым. Но есть одно преимущество – не нужно делать ремонт. Арендатор сам делает ремонт под свою концепцию заведения за время двух-трех месяцев арендных каникул. Если в данное помещение придет другой арендатор, он точно также сделает ремонт под свои потребности. Получается, что за те же средства можно приобрести коммерческое помещение на первом этаже жилого комплекса с отдельным входом с улицы. Такое помещение по стоимости сдается в два, а то и в три раза выше, чем жилое помещение. Следовательно, и окупится гораздо быстрее. Именно поэтому, коммерческие помещения первых этажей новостроек раскупаются задолго до ввода дома в эксплуатацию.
Выбор коммерческого помещения
Для приобретения коммерческого помещения важно понимать цели сдачи его в будущем. У разных арендаторов разные потребности. Для кафе или пекарни — это возможность расположения вытяжки, кухонной зоны и туалета, для магазина — складские помещения, для офиса – освещенность над рабочими местами.На первоначальную цену аренды и покупки сильно влияет локация помещения. Расположение въезда в комплекс, центральная улица, где предполагается повышенная посещаемость жителей комплекса, увеличивает стоимость помещения на 50-70%. Да, есть и малые бизнесы, где высокая проходимость не нужна. Например, детские сады или развивающие школы.
Не переживайте, ваше помещение в любом случае будет востребовано. В новых жилых комплексах даже с большим количеством предложений, популярны будут все форматы бизнеса, которые будут интересны новым жильцам. Кафе, пекарни, аптеки, продуктовые и продовольственные магазины, детские сады, товары для животных – все будет пользоваться спросом. Любые коммерческие помещения не будут простаивать.
Сдавать или перепродать с повышенной ценой?
Купив помещение задолго до срока сдачи дома в эксплуатацию можно выгодно его перепродать. Средняя прибыль от такой сделки доходит до 30-40% в зависимости от количества времени от приобретения до эксплуатации. И это только за счет окончания строительства. В случае продажи площадей как состоявшегося бизнеса прибыль станет еще больше.Конечно же, не стоит исключать вариант самому стать бизнесменом. Во время поиска коммерческого помещения все равно ведутся размышления, какой бизнес подходит для этой локации, будет более востребованным. Появляется четкое желание к организации собственного бизнеса, который будет не менее рентабельным
