Что купить — вторичное жилье или новостройку

Чем отличается первичка от вторички

 На рынке недвижимости существуют понятия первичного и вторичного жилья:

• Первичка – недвижимость, реализуемая застройщиком. Это не обязательно недостроенный дом, девелопер может продавать квартиры, готовые к заселению,но большинство новостроек продается на разных этапах строительства с заключением ДДУ – договора долевого участия. Собственник вкладывается в стройку и переезжает в купленную квартиру после сдачи дома.

• Вторичка – жилой объект, который кому-то принадлежал. Это не обязательно физическое лицо, собственником может быть юрлицо, ведомство, местный орган власти. Вторичным объектом бывает и квартира, в которой никто не жил. Некоторые собственники приобретают жилплощадь на стадии котлована и перепродают по более высокой цене после сдачи дома.

Разобраться в этом вопросе поможет выписка из ЕГРН, которую можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг. В документе указана история жилого объекта и все его собственники.

Что дорожает больше: вторичка или новостройка

В среднем по стране первичка дороже на 18%, в некоторых аналитических обзорах даже указывается разница в 40,7%. Разрыв в ценах увеличивается, поскольку новострой дорожает, а вторичный фонд дешевеет. Например, в Москве стоимость новостроек ежегодно увеличивается на 7,5%, а вторичка становится дешевле на 1,2%.

Рост цен стимулируется льготным ипотечным кредитованием и изменением рынка лотов, среди которых появилось много дешевых предложений, доступных большинству потенциальных покупателей. Еще одна причина – стремление населения вложить деньги в что-то существенное, не подверженное инфляции. Недвижимость – идеальный вариант. Можно взять новострой на этапе котлована, подождать завершения строительства и перепродать.

На Урале, Поволжье и юге России новостройки дорожают намного быстрее вторички. Это обусловлено малым количеством и плохим качеством старого жилого фонда. В Пермской, Свердловской, Ростовской, Волгоградской, Астраханской, областях новострой стоит на 30-50% дороже вторички. По этому показателю регионы опередили Москву, где новостройки всего на 9% дороже старого фонда. Но, например в Севастополе, Ставрополе и Махачкале новостройки стоят меньше. Поэтому однозначно сказать, что дешевле: вторичка или новостройка, нельзя. Все зависит от региона.

Почему вторичка дешевле новостройки

Повышению цен на новострой способствует его финансовая и инвестиционная привлекательность:

• Наличие льготных и субсидированных ипотечных программ, позволяющих выгодно купить новую недвижимость. Льготы стимулируют рынок, и это приводит к росту цен. Это основная причина, почему вторичка дешевле новостройки.

• Инвестиции – покупатели стремятся вложить деньги. Введение эскроу-счетов и других защитных мер сделало вложения в долевое строительство безопасными и многие стремятся этим воспользоваться.

• Приобретение жилплощади на будущее – для подрастающих детей, под пенсию. В такой ситуации выгоднее брать новостройку на стадии котлована заплатить за нее меньше и ждать, пока дом сдадут.

Пока действует льготная ипотека на новостройки, а покупка недвижимости остается единственным способом сохранить деньги, цена на новый жилой фонд будет расти.

При нехватке средств ответ на вопрос, что лучше: новостройка или вторичное жилье, ответ – вторичка, особенно, если на нее хватает денег без ипотеки. При ипотечном кредитовании предпочтительнее новостройка – разница в процентах компенсирует более высокую стоимость первички.

Преимущества покупки квартиры в новостройке

Кроме низких процентов по ипотеке, новостройки имеют и другие преимущества перед вторичным жильем:

• Применение современных материалов и технологий – в новостройках проложены новые коммуникации, установлены скоростные лифты, в подъездах установлено современное остекление. Жить в таком доме приятно.

• Удобство - в современных ЖК есть необходимая инфраструктура– магазины, банки, парикмахерские, кафе, во дворах обустроены парковки и детские площадки.

• Коммунальные платежи в новостройках ниже за счет экономичной системы автономного тепло- и водоснабжения, высокой энергоэффективности материалов, новых коммунальных сетей с минимальными теплопотерями и повсеместно установленных счетчиков. В течение 6 месяцев, до включения дома в региональную программу, жильцы не платят за капремонт.

• Недострой, купленный по ДДУ, не нужно страховать, даже если он взят в ипотеку. Полис оформляется только после сдачи объекта.

• Новостройки выглядят более привлекательно и статусно, в сравнении со старым фондом. Безусловно, есть старинные дома с высокими потолками и просторными комнатами, но в большинстве случаев новостройка выглядит лучше.

• Юридическая чистота - в новострое никто не жил, поэтому там не появится бывший хозяин, сидевший в тюрьме, или собственник, интересы которого не учли при приватизации. В новом жилом фонде не было перепланировок, поэтому ничего не придется узаконивать.

• Простота сделки – застройщик предоставляет пакет документов, позволяющих быстро оформить недвижимость в собственность.

В новостройках никто не прописан, а у квартир один собственник. Это «чистая продажа», подходящая под покупку недвижимости с использованием материнского капитала, жилищных сертификатов, военной ипотеки При оформлении таких сделок даже не стоит анализировать, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку, а сразу выбирать первичку.

Минусы новостроек

При приобретении квартиры в новостройке можно столкнуться и с неудобствами:

• Ожиданием. Дома не всегда сдаются вовремя – поэтому при приобретении недвижимости по ДДУ – договору долевого участия придется ютиться с родителями или одновременно снимать жилье и платить ипотеку. При покупке квартиры в черновой отделке ожидание продлится до окончания ремонта.

• Постоянным шумом – жильцы нового дома будут его обустраивать и шуметь. По закону о тишине ремонт разрешается делать в будние дни с 08:00 до 13:00 и с 15:00 до 21:00, и в выходные с 10:00 до 13:00 и с 15:00 до 22:00.

• Высокой стоимостью ремонта в новостройке с черновой отделкой. Зато жилое пространство можно обустроить по своему вкусу, а, если часть работ сделать самостоятельно, удастся сэкономить.

• Проблемами с транспортной доступностью и нехваткой социальных объектов. Может оказаться, что до дома сложно добираться, рядом нет садика, школы и поликлиники. Избежать такой ситуации можно при покупке новостроек в уже обжитых районах. Но такая недвижимость стоит дорого.

Преимущества вторичного жилья

Основное преимущество вторичного фонда – возможность приобрести отремонтированную квартиру и въехать в нее сразу после покупки.

Вторичка имеет и другие плюсы:

• Дома находится в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Можно сразу записать ребенка в садик или школу, поставить машину на стоянку. В старом фонде более уютные, тихие и зеленые дворы, а в домах живет меньше людей по сравнению с новыми ЖК.

• Старые хозяева нередко при покупке оставляют мебель и бытовую технику, поэтому во вторичный фонд не придется вкладываться.

• Во вторичке можно сразу прописаться, оформить льготы и субсидии на квартплату.

• Можно поторговаться и скинуть цену. Но лучше отказаться от подозрительно дешевых вариантов. За ценой привлекательной вторичного жилья часто скрывается нехорошая история, которая может вылиться в судебные тяжбы.

• 
  

Недостатки вторичного фонда

Вторичка имеет и существенные недостатки:

• Сложности при выборе подходящего варианта. Под ипотеку подходят не все квартиры – не все банки дают кредит на покупку вторички с высокой степенью износа, расположенную в цокольном или полуподвальном помещении, с несколькими собственниками.

• Меньшее количество льготных ипотечных программ.

• Необходимость юридической проверки недвижимости – перед покупкой надо убедиться, что вторичка не участвовала в криминальных схемах и на нее никто не претендует.

• При оформлении ипотеки придется приглашать оценщика. Если собственник жилплощади – несовершеннолетний, нужно привлекать опеку даже при оплате наличными. Придется выяснять, что из квартиры все выписались и нет долгов по коммунальным услугам. Все это отнимает время, удорожает и усложняет сделку.

Но самой большой минус вторички - плохое состояние и высокий износ. Многие квартиры находятся в старых домах с текущими трубами и неудобной планировкой, а их ремонт обойдется дороже новостройки в черновой отделке. 

Поэтому однозначно сказать, что выгоднее покупать вторичку или новостройку, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации Нужно сразу въехать и не тратить время и средства на ремонт– приобретайте отремонтированную вторичку. Первичка подойдет тем, у кого есть время подождать и желание оформить квартиру по своему вкусу. Новостройка понравится желающим купить жилье дешево или вложить деньги, чтобы потом его перепродать. Но главное – не спешите. Смотрите предложения на сайтах, сравнивайте условия по ипотеке от банков, и не ставьте цену во главу угла – слишком дешевое жилье хорошим быть не может.