Как сдавать ипотечную квартиру и заработать

• Можно ли сдавать ипотечную квартиру
• Что говорит закон
• Обязательно ли согласие банка
• Какие условия нужно выполнить
• Можно ли сдавать без договора
• Как сдавать ипотечную квартиру посуточно
• Будет ли прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду
  • В Москве
  • В Сочи
• Как еще получить доход

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Законодательством это не запрещено. П.1 ст. 209 ГК РФ разрешает собственнику распоряжаться имуществом по своему желанию. Поэтому можно запускать квартирантов хоть на следующий день после покупки жилплощади, главное – не нарушать российское законодательство.

Законна ли сдача в аренду ипотечных квартир

Хотя жилье находится в залоге у банка, никаких ограничений по его использованию нет. П. 2. ст. 29 Закона об ипотеке №102-ФЗ допускает возможность извлечения доходов из имущества, на которое наложено обременение.

Аренда может быть длительной или посуточной. В комментариях к ст.17 ЖК сказано, что квартиры и другие жилые помещения предназначены для проживания, но продолжительность пребывания не лимитирована. Конституционный суд в своем Постановлении от 23.03 2023 г. уточнил, что требования п.3 ст.17 ГК, запрещающее размещать гостиницы в жилых домах, на посуточную аренду не распространяются.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке без согласия банка

С банком, как с залогодержателем, такие действия согласовывают, только, если это прописано в ипотечном договоре. В противном случае подразумевается, что кредитная организация не считает присутствие квартирантов нарушением п.2 статьи 209 ГК, и ущемлением своих интересов.

Но, даже если банк прописал такую строку в ипотечный договор, запретить сдачу жилья в аренду он не вправе. Согласно п.1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» такие действия считаются нарушением прав граждан.

Не поможет и суд, который займет сторону собственника жилья. Например, такой позиции придерживались судебные органы Республики Башкортостан по делу № А07-29275/2015 от 16.02.16. и Верховный суд в своем решении от № 309-АД16-8799 от 2016г. Кредитная организация только вправе потребовать только согласования условий аренды и сохранения целостности имущества, находящегося в залоге.

Какие условия должны быть соблюдены при сдаче ипотечного жилья аренду

Жилье можно использовать только по прямому назначению – для проживания. Ст.17 и 288 ГК РФ запрещают устанавливать в квартирах в станки, промышленное оборудование, располагать учреждения и организации. Поэтому сдать недвижимость, взятую в ипотеку, под склад, цех или мастерскую нельзя.

Сдача в аренду квартиры, купленной с использованием материнского капитала не должна ухудшать условия проживания несовершеннолетних. Если выяснится, что жилье арендуется, а ребенок, имеющий там долю, ютится в стесненных условиях, вмешаются органы опеки, которые обратятся в прокуратуру и суд. Договор аренды заставят расторгнуть.

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, без договора

При сдаче любой жилплощади, в том числе ипотечной, заключается договор найма или аренды. Если договорной срок превышает год, документ регистрируют в Росреестре. Ежегодно собственник платит НДФЛ в размере 13% с дохода со сдачи, с самозанятых берется более «гуманный» налог на профдеятельность – НПД размере 4–6%.

Возмездная передача квартиры без договора грозит штрафными санкциями:

1. Начислением налога за все время найма и 20% штрафа на эту сумму.
2. Если удастся доказать, что договор не был заключен намеренно, штраф увеличится на 40%.
3. Собственнику, заработавшему на «теневой» аренде за 3 года подряд более 600.000 тыс. руб., грозят штраф до 300.000 руб., арест или принудительные работы сроком до 12 мес.

Как можно сдавать ипотечную квартиру в аренду посуточно

Аренда на короткий период мало чем отличается от длительной. Арендодателю нужно заключать с каждым квартиросъемщиком договор, но регистрировать документ не требуется. Ежегодно надо платить налоги – НДФЛ или ИПД. Поэтому лучше сдавать жилье официально.

Сдавать ипотечное жилье можно тремя способами:

1. Самостоятельно – самому искать жильцов, заключать с ними договора, оплачивать налоги, следить за состоянием квартиры, заниматься стиркой и уборкой.
2. Через агентство – процесс мало чем отличается от первого варианта. Агентство будет подыскивать жильцов, естественно, не безвозмездно. Все остальные хлопоты лягут на плечи собственника.
3. Через доверительное управление – доверить жилье организации, оказывающей такие услуги. Она сама будет искать клиентов, заниматься другими вопросами, касающимися квартиры. Деньги от аренды за вычетом всех удержаний, переведут собственнику.

Первые два варианта подходят тем, кто живет рядом со сдаваемой квартирой и в состоянии взять на себя заботы о ней. Если собственник постоянно занят или находится далеко от ипотечной недвижимости, лучше предпочесть доверительное управление.

Можно ли получить прибыль со сдачи ипотечной квартиры в аренду

Рассчитаем, насколько выгодно сдавать кредитную квартиру на длительный срок и посуточно. Возьмем для примера два города – Москву и Сочи, в которых жилье активно снимается.

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в Москве

Типичный пример. Семья, у которой нет возможности оформить льготную ипотеку, решила брать однокомнатную квартиру в новостройке с отделкой площадью 32,8 м² за 14 млн. возле метро Тушинская. Ипотека на такую недвижимость выдается под 17% годовых.

Придется накопить 2,1 млн. на первый взнос в 15%. Сумма ипотечного кредита за вычетом первичного взноса составит 11,9 млн руб., а ежемесячный платеж – 169,6 тыс. руб.

В квартиру придется купить мебель и бытовую технику. После этого жилплощадь можно сдать за 70 тыс. руб./мес., т.е. работать в минус.

Ежегодно стоимость аренды в столице растет примерно на 5% процентов, поэтому к концу выплаты ипотеки она составит 175000 и станет сопоставима с ипотечным платежом. Прибыль получить не выйдет, но удастся сэкономить 37,8 млн. руб. За тридцатилетний срок нужно будет несколько раз сделать ремонт, поменять технику и мебель, поэтому реальная экономия будет ниже.

Купленную квартиру можно сдавать посуточно. В этом районе Москвы такой бизнес принесет 90000 руб. в месяц. Но нет гарантии, что жилье на столичной окраине заинтересует временных жильцов. Приезжие стараются остановиться в центре, где купить квартиру сложно из-за астрономических расценок.

Вывод – получить прибыль от сдачи жилья в Москве крайне сложно, если нет возможности взять ипотеку под низкий процент, предназначенную для молодых семей, родителей с детьми, IT-специалистов, других льготных групп. Не нужно ждать, что жилье будет окупаться и приносить прибыль, но сэкономить реально.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в Сочи

Посмотрим, можно ли заработать на аренде в курортной зоне. Допустим, семья купила квартиру рядом с морем, за 5,7 млн. в популярном сочинском микрорайоне Бытха. Отсюда недалеко до центра и Мацесты, где можно принимать целебные ванны и пить минеральную воду круглый год. В Сочи выгоднее сдавать квартиру посуточно, поэтому ориентируемся на этот вариант.

Даже зимой здесь реально сдать квартиру за 2500 руб. в сутки, а в теплое время цены поднимаются в два раза. Среднегодовая стоимость аренды составит 3750 руб./сутки. В месяц, в среднем, хозяева получат 112500 руб.

Стартовый ипотечный взнос на такую квартиру всего 430 тыс. руб. Такую сумму можно взять в любом банке сроком на год в рамках потребительского кредитования. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 40017 руб. В первый год к ним прибавится 38 811р ежемесячных выплат по потребкредиту. Итого 78828 руб. Уже на старте стоимость аренды будет выше банковских платежей, и недвижимость, в отличие от Москвы, будет работать в плюс. Поскольку посуточная аренда жилья на курорте в течение года меняется, лучше приобрести квартиру весной, чтобы накопить сумму для зимних платежей.

Со второго года, после закрытия потребкредита, среднемесячная доходность квартиры составит 72483 руб. Этими деньгами можно быстро закрыть ипотеку. Жилье окупится и начнет приносить больше прибыли. Другой вариант– откладывать деньги с аренды, затем продать старую квартиру и купить апартаменты в современном жилищном комплексе, которые сдаются дороже.

Вывод – в Сочи, в отличие от Москвы, покупать и сдавать жилье выгодно. На юге пока есть недорогие варианты, которые принесут хорошие деньги. Но нужно поторопиться, жилье быстро раскупается и вскоре за подходящую квартиру придется отдать гораздо больше.

Как еще можно отбить вложения

Получить прибыль с купленного жилья можно не только с помощью аренды. Например, купить и через некоторое время перепродать. Или приобрести «убитое» жилье, отремонтировать и реализовать. Но продажа залогового объекта сопряжена с большими трудностями, которые отпугивают потенциальных покупателей. Если дождаться погашения ипотеки, львиную долю прибыли «съедят» проценты.

Вариантов «отбить» стоимость жилья в Сочи гораздо больше. Сюда приезжает большое количество людей с разными потребностями, поэтому можно оформиться самозанятым, чтобы печь в квартире пирожки на продажу, делать десерты, готовить на заказ еду, монтировать фото, изготавливать сувениры. Это не запрещено законом, пользуется спросом и дает хороший заработок.

Жилье на юге растет в цене быстрее, чем в Москве. Поэтому при продаже можно получить приличную выгоду. Время мегаполисов ушло, сейчас самые перспективные вложения в российскую курортную зону. После уменьшения числа зарубежных туристических направлений количество отдыхающих здесь постоянно растет, а значит, будет увеличиваться прибыль с квадратных метров.