Копить или взять ипотеку?

Первоначальные данные для расчетов

1. Средний доход

По данным Росстата средний заработок жителя Сочи в месяц составляет 48 750 рублей. Поэтому, совокупный доход для семейной пары составит 97 500 рублей в месяц.

2. Способность вкладываться в ипотеку

Для спокойной стабильной жизни без повышенных рисков и отказа в элементарных удовольствиях рекомендуемая доля выплаты в ипотеку составляет 40%. Получается, что семейная пара может выделять на ипотеку ежемесячно 39 000 рублей.

3. Стоимость квартиры

Очень сложно определиться со средней стоимостью двухкомнатной квартиры в Сочи. В последнее время наблюдается скачок в ценах на все квартиры. По данным сайта «Этажи» стоимость вторичного жилья на 40 кв. метров (2 комнаты) составляет в среднем 6 000 000 рублей.

4. Первоначальный взнос

В условиях роста цен банки увеличили первоначальный взнос по ипотеке. Для наглядности расчета рассмотрим первоначальный взнос размером в 25%. То есть кредит придется брать на 4 500 000 рублей.

5. Стоимость аренды жилья

В аналогичном районе, где рассматривается покупка жилья, стоимость аренды составляет 25 000 рублей.

Расчет покупки квартиры по ипотечному кредитованию

Рассчитаем покупку квартиры в ипотеку. Воспользуемся ипотечным калькулятором. Средняя процентная ставка составляет 8,6%. Срок ипотеки зависит от суммы средств, возможной к выплате (до 39 000 рублей).



Получается:

Ежемесячный платеж — 39052 рубля.

Полные затраты — 9 372 492 рубля, то есть 157%

Величина переплаты — 4 872 492 рубля (достаточно велика, но и срок выплат большой).

За 20 лет ипотечного кредитования переплата составит примерно половину от первоначальной стоимости квартиры. Однако, есть варианты для уменьшения данной суммы: налоговый вычет и досрочное погашение в счет сокращения срока ипотеки.

Налоговый вычет

По данным сайта доступный налоговый вычет 260 000 рублей, а по процентам по кредиту 390 000 рублей. Важно только собрать весь пакет документов. Получается, что при получении налогового вычета годовая процентная ставка понизится до 7,8%.



Досрочное погашение ипотечного кредита за счет налогового вычета сокращает срок выплат. Что позволяет сохранить хорошую сумму денег. Стоит помнить, что досрочное погашение ипотеки используется в счёт сокращения срока.

Получается, если налоговый вычет мы получим через год, то:

Полные затраты составят (с учетом процентов) — 8 640 448 рублей или 144% от стоимости квартиры

Величина переплаты — 2 640 448 рублей

Чувствуете разницу?

Выводы

Первоначальная стоимость квартиры — 6 000 000 рублей

С учетом переплаты — 8 640 448 рублей

Размер переплаты — 2 640 448 рублей

Срок выплаты — около 15 лет (при досрочном погашении за счет сокращения срока выплат)


Получается, что вы станете полным обладателем квартиры через 16 лет от начала выплат. Неплохо, правда?

А если будем копить?

При ипотечном кредитовании произвести расчеты гораздо проще, чем при накоплениях. Потому что в нашем распоряжении есть калькуляторы различных банков и точные данные.

Исчисление самостоятельного накопления должно сопровождаться следующими факторами:

Рост ежемесячного дохода, индексация, уровень инфляции. С учетом нестабильной экономической ситуации будет трудно спрогнозировать изменения на 15-20 лет вперед;

Процентная ставка по вкладам. Она, к сожалению, также не стабильна. При монополистической ситуации в банковском секторе России не стоит рассчитывать, что банки будут предлагать все более высокие ставки по вкладам. Не стоит забывать, что с января 2021 года в России вступил в силу налог на вклады физических лиц свыше 1 000 000 рублей. Будет необходимо выплачивать 13% с полученных процентов.

Конечно же, рост стоимости цен на жилье. В среднем по стране он составляет 3% ежегодно. Но, как мы видим, цены существенно увеличились в последний год.

Временной прогноз

Поскольку стоимость жилья за последний год увеличилась на 25%. Расчет произведем по этому же проценту увеличение стоимости на следующий год. Получаем, что стоимость квартиры повысится до 7 500 000 рублей. Прогнозируемая цена квартиры через три года будет равняться 11 718 750 рублей.

Вернемся к бюджету семейной пары, составляющему 97 500 рублей в месяц, 1 170 000 рублей в год. Но также, пара имеет дополнительные ежемесячные платы в размере 25 000 рублей или 300 000 рублей в год. По итогу остается бюджет – 870 000 рублей.

Тогда, откладывать придется: 11 718 750 рублей / 870 000 рублей = 13,5 лет.

А еще на что-то нужно жить. Значит, срок накоплений увеличивается. Деньги нужно грамотно хранить, чтобы не допустить их обесценивания. Важно делать правильные инвестиции.

По итогу

Сравнивая цифры в первой и во второй части статьи получаем, что ипотечное кредитование выгоднее, чем самостоятельные накопления. А временные показатели – равные.

Несомненные выгоды покупки квартиры по ипотечному кредитованию:

Жилье с момента приобретения сразу переходит в вашу собственность. Можно переделать ремонт или переехать сразу. Появляется время на создание уюта, обустраивание квартиры, потому что отсутствует необходимость искать варианты для аренды.

Стоимость на квартиру остается неизменной. Как показала практика, понижение цены на жилье — краткосрочная акция. Рассматривая динамику цен на более долгосрочный период (5-10 лет) — стоимость квартиры только увеличивается.

Непрекращающийся рост инфляции из-за стагнации экономики РФ в последнее время снижает доходы. Поэтому ипотечное кредитование становится выгоднее.

Преобладающий отрицательный фактор самостоятельного накопления – психология. Тяжело планировать на долгосрочную перспективу. Ответственность, сила воли, непоколебимость — должны присутствовать в характере накопителей. Без них никуда, чтобы откладывать определенную сумму на счет в течении долгого времени. Стоит помнить, что не только на покупку жилья растут цены, но и на аренду.