Как рефинансировать ипотеку для семей с детьми

• Условия семейной ипотеки
• При рождении второго малыша
• При появлении третьего ребенка
• Сколько домов или квартир можно купить
• Сколько раз можно воспользоваться программой
• Можно ли купить вторичку
• Возможно ли перевести стандартную ипотеку в семейную
• Когда выгодно переоформлять ипотеку
• Подводные камни рефинансирования

Условия семейной ипотеки

Социальную ипотеку на выгодных условиях разрешено брать семьям, где есть родные, усыновленные дети 2018 – 2023 г. р. или хотя бы один несовершеннолетний инвалид. Жилплощадь по госпрограмме могут приобрести одинокие мамы и папы, воспитывающие детей после расторжения брака.

Господдержка обеспечивает максимально комфортные условия для покупки недвижимости:

• Льготная ставка в 5-6% в два-три раза ниже обычной, предоставляемой по классической схеме.
• Срок кредитования увеличен до 30 лет.
• Первоначальный взнос в 20% может быть частично оплачен материнским капиталом или выплатой в 450 тыс., выделяемой с целью погашения ипотеки для семей, воспитывающих троих несовершеннолетних.
• Предельный размер займа в 12 млн. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти, и 6 млн. для других российских регионов позволяет купить жилплощадь скромных размеров, но желающие приобрести квартиру попросторнее могут взять у банка большую сумму. Денежные средства сверх лимита оформляют ипотекой со стандартным процентом.

Пример. Семейная пара с детьми решила приобрести в Санкт-Петербурге квартиру за 15 млн. руб. Они смогут взять 12 млн по ставке по 6%, а оставшуюся сумму в 3 млн руб. под 18%, предусмотренные для обычных заемщиков.

При покупке жилья с помощью семейной ипотеки не нужно выделять детские доли, если для ее погашения не использовался материнский капитал или деньги с продажи жилья, где у несовершеннолетнего была долевая собственность. Купленную квартиру можно позже выгодно перепродать без проблем с опекой.

Как переходить на семейную ипотеку при рождении второго малыша

После появления на свет еще одного ребенка разрешается провести рефинансирование ипотечного кредита. Родители гасят текущий заем и оформляют новый на выгодных условиях.

Пример Семья, где уже был первый ребенок, приобрела квартиру у девелопера в 2015 году до появления госпрограмм за 10,5 млн. под 15% годовых. Ежемесячно супруги выплачивали 132766,62 р, львиная доля из которых приходилось на проценты. После появления на свет в 2023 году второго малыша они обратились в банк с заявкой на рефинансирование ипотеки при рождении 2 ребенка. Теперь они будут платить всего 62952,81 р. , а, если погасят часть суммы материнским капиталом, выделяемым в размере 630,4 тыс. руб. на второго малыша, платеж дополнительно снизится и составит 59175,64 р. То есть ежемесячно можно платить на 73590,98 р. меньше, чем раньше.

Рефинансирование ипотеки при рождении третьего малыша

Рефинансировать действующий ипотечный кредит могут и семейные пары с тремя детьми. При этом возможно использовать 450000 руб., выделяемые государством для частичного покрытия стоимости недвижимости.

Пример. Родители с двумя детьми 2015 и 2017 года рождения купили до введения льготных программ новостройку стоимостью 11,5 млн руб. в ипотеку под 12% годовых. Ежемесячный платеж составил 118 290,45 р. После рождения в 2023 году третьего малыша они провели рефинансирование ипотечного займа под 6% годовых. Теперь им нужно ежемесячно платить всего 68 948,31. А если родители внесут 450000р., выделяемые многодетным по государственной программе поддержки, платеж станет еще меньше – 65950,86 р. Разница с первоначальным ежемесячным погашением – 52 339.59 р.

В 2024 г. Минфин планирует снизить ставки по ипотечным кредитам до 5% при рождении второго малыша и 4% при рождении третьего. Следует полагать, что для семейных пар с детьми рефинансироваться станет еще выгоднее.

Можно ли купить несколько домов или квартир

Семейную ипотеку можно оформить на любое количество жилья, но сумма льготы при этом не увеличится. Так поступают в глубинке, где дома и квартиры недорогие и 6 млн. хватит на покупку одновременно двух объектов.

В Москве и Санкт-Петербурге жилье значительно дороже. Поэтому желающим приобрести две квартиры придется доплачивать сумму свыше 12 млн из своих средств либо оформлять дополнительный жилищный кредит на рыночных условиях.

Сколько раз можно воспользоваться семейной ипотекой

Возможность оформления льготного ипотечного кредитования предоставляется однократно. Но, если у родителей появится еще один малыш, предыдущий займ погашен, а родители покупают жилье большей площади, госпрограммой можно воспользоваться повторно.

Пример. Семья с двумя детьми жила в квартире площадью 42 м². После рождения третьего малыша они погасили кредит и планируют приобрести другое жилье площадью 54 м2. В такой ситуации они могут еще раз воспользоваться льготой.

Один из родителей может оформить ипотечный кредит только на себя, если второй уже использовал такую возможность.

Можно ли купить вторичку по семейной ипотеке

Госпрограмма разрешает покупку следующего вторичного жилья:

1. Квартиры, которыми девелопер расплатился с компанией-подрядчиком за оказанные услуги или проведенные работы. Хотя жилье по сути новое, оно относится к вторичному фонду, поскольку покупается не у застройщика.
2. Недвижимость, переданная по договору переуступки (цессии) одним дольщиком другому. Крупные компании скупают квартиры оптом еще на этапе строительства, а затем их перепродают дороже. Это тоже новое, иногда даже недостроенное жилье. Важно, чтобы первоначальный договор заключался с застройщиком.
3. Недвижимость у физических лиц на Дальнем Востоке.
4. Любое жилья в населенных пунктах, где нет первички. Опция доступна только семьям, в которых есть несовершеннолетние инвалиды.

По госпрограмме можно также купить землю с домом или участок под строительство. Но стоить на нем может только подрядчик — юр лицо или предприниматель. Купить землю и возвести на ней дом самостоятельно не получится.

Возможно ли рефинансирование стандартной ипотеки для семей с детьми в семейную

Такое возможно. Большинство заемщиков, у которых рождаются дети, стремятся снижать платеж и переводят ипотеку в льготную. Удобнее это делать в том же банке, где ранее был оформлен ипотечный кредит. Тогда не придется получать новое одобрение, а кредитная организация потребует минимум документов.

Для рефинансирования в другом банке потребуются документы:

• заявление о рефинансировании;
• копия паспорта – все страницы;
• справка о доходах 2-НДФЛ;
• копии детских свидетельств о рождении;
• действующий ипотечный договор с графиком погашения;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• справка из банка, где оформлена текущая ипотека об отсутствии просрочки и сумме задолженности.

Но такой вариант подходит только заемщикам, купившим недвижимость у юрлиц. Переоформить ипотеку на вторичку, приобретенную у физлица, можно только на Дальнем Востоке. Исключение сделано для семей с несовершеннолетними инвалидами, живущими там, где нет новостроек.

Всегда ли выгодно переоформлять ипотеку

Рефинансирование – не панацея и подходит не всем. Не стоит этим заниматься, если практически вся сумма выплачена или ипотечный кредит был взят по другой социальной программе с меньшей или равносильной процентной ставкой.

Пример. Специалистам IT-сферы, взявшим ипотеку под 5% годовых, бессмысленно переводить ее в семейную, где процент выше. Если у заемщиков появятся малыши, родители смогут погасить материнским капиталом часть суммы займа без перекредитования.

Подводные камни рефинансирования семейной ипотеки

При всех преимуществах, такая оптимизация финансовых затрат имеет и недостатки:

1. Ограниченность – перекредитоваться можно только под новостройки, часто расположенные в отдаленных микрорайонах. Новострой в центре мегаполисов очень дорог и не вписывается в отведенный «потолок» стоимости. Если жилплощадь стоит дороже суммы, лимитированной госпрограммой, при рефинансировании придется оформлять дополнительный кредит по не всегда выходной процентной ставке.
2. Такое кредитование предоставляется только однажды. Если планируется переезд в другой город, микрорайон и оба родителя уже были созаемщиками, повторно воспользоваться кредитом с господдержкой они смогут, только если родится еще один малыш. В остальных случаях после рефинансирования льготу больше не предоставят.

В России есть множество выгодных возможностей кредитования, рассчитанных на разные группы населения, и семейная ипотека – только одна из них. Поэтому прежде, чем решиться на рефинансирование, нужно определиться, какой вариант оптимален для вашего случая. Возможно, проще перекредитоваться на иную госпрограмму.