Демпинг на рынке недвижимости: последствия

Цели демпинга

Целей у любого демпинга несколько и при этом они все взаимосвязаны:

• Уничтожение конкурентов. Для этого застройщики снижают цены до беспредельно низких, перенимают к себе потенциальных клиентов и ожидают банкротства конкурентов из-за отсутствия продаж. Заключительный этап – поднятие цен до желаемых для возмещения понесенных убытков на демпинге;

• Выход на новый рынок. Заниженная стоимость – всегда повышенное внимание к постройкам и прочим товарам;

  • Увеличение количества собственных построек. При больших продажах и маленькой стоимости объектов, наблюдается увеличение количества построек. Квартиры в них и коммерческие объекты быстро раскупаются, конкуренты остаются без продаж и несут убытки;

  • Привлечение лояльных клиентов для завоевания ниши полностью.

Дешевые квартиры на рынке недвижимости внесут свои изменения в этот рынок развития. 

Преимущества демпинга 

Демпинг имеет, как положительные стороны, так и отрицательные, причем касается это, как зачинщика демпинга и компании, против которой демпингуют, так и для потребителей (покупателей недвижимости).

Преимущества демпинга для зачинщика:

• Перетягивание клиентов конкурентов к себе; 
• Увеличение договоров купли-продаж в новостройках;

Плюсы для компаний, против которых происходит демпинг:

• Возможность улучшить свои объекты в плане качества, рассмотреть более выгодные планировки, поработать над качеством обслуживания клиентов;
• Шанс изменить ценовой сегмент. Акцентировать внимание на клиентах, которым важнее высокое качество, чем низкие цены.

Преимущества для покупателей недвижимости:

• Возможность выгодно купить квартиру и прочую недвижимость.

Недостатки демпинга

Как и ожидалось, недостатков у демпинга намного больше, чем преимуществ. При этом он имеет отрицательные последствия на рынок недвижимости в целом. 

Недостатки для демпингующей стороны:

• Создание клиентской базы, которая состоит из людей, гонящихся за низкими ценами и скидками. После повышения цен эта клиентская база сильно уменьшится;
• Ассоциация с низким качеством строительства объектов. Низкая стоимость = плохое качество;
• Уменьшение темпа роста своего капитала. При неправильно рассчитанных силах можно стать банкротом, не имея возможности покрыть все убытки.

Минусы для объекта демпинга:

• Уменьшение количества клиентов;
• Уменьшение доходов и прибыли в целом;
• Банкротство из-за неправильно выбранной политики противостояния демпингу.

Недостатков для покупателей недвижимости не так много. Часто это некачественно построенные объекты, а также последствия, ожидающиеся после демпинга. 

Последствия 

В 2020 году наблюдалось повышенное внимание к новостройкам на ранних этапах строительства. Обусловлено это желанием вложиться в строящуюся недвижимость для дальнейшей продажи с целью получения прибыли. В 2021 году цены на квартиры сильно выросли, из-за чего покупатели-инвесторы стали продавать свои объекты. Обусловлено это следующими факторами:

• Стоимость недвижимости повысилась и превзошла все ожидания инвесторов;
• Рост цен в 2021 году больше не ожидается.

При этом эти цены на квартиры у инвесторов ниже, чем у застройщиков, из-за чего последние практически лишились своих покупателей. 

На сегодняшний день на рынке предложений достаточно объектов на перепродажу, которые будут сданы в 2022 и 2023 годах. Иными словами, стоимость недвижимости со сдачей в 2022 году соответствует стоимости аналогичной недвижимости со сдачей в 2024 году. Количество предложений по переуступке ежегодно увеличивается, что говорит о развороте рынка, то есть инвесторы не будут иметь интерес к недвижимости с ранними сроками реализации. Объекты со сроками сдачи в 2023-2024 годах подлежат каннибализации из-за демпинга. Пострадают не только объекты, в которых большая доля инвесторов, но и их конкуренты, а значит рынок недвижимости в целом.  

Стоит отметить, что благодаря государству и введению льготной ипотеки с 2020 года, увеличился процент покупательской активности обычных граждан. При этом люди, купившие недвижимость в ипотеку, часто не платежеспособны, особенно с учетом положения с Covid-19. Согласно данным коллекторов, наблюдается рост просрочек по ипотекам в 5 раз. 

Демпинг может привести к банкротству небольших компаний-застройщиков, а, следовательно, и растягиванию сроков сдачи новостроек и уже купленных в них квартир. Крупным застройщиков банкротство не грозит благодаря помощи от государства, так как отсутствие спроса на квартиры приведет к отсутствию строек, что сведет на нет проектное финансирование. Это приведет к проблемам у банков из-за ликвидности, и, как следствие, к увеличению ставки по кредиту для населения страны.