Зачем нужна правовая экспертиза недвижимости перед покупкой

Какие риски предотвращает юридическая проверка недвижимости

Покупка жилья на вторичном рынке влечет множество рисков. Из-за нарушений законодательства сделку могут признать незаключенной, недействительной, истребовать имущество. Иногда новые хозяева купленной квартиры узнают, что на нее наложены обременения или там прописаны люди, о существовании которых они не знали. Какие же риски предотвращает проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту?

Признание сделки незаключенной

Сделка признается незаключенной при указании неверных сведений в договоре купли-продажи, попытке реализовать квартиру по подложным документам, подделке подписей. Росреестр не зарегистрирует право на недвижимость, а, если это произойдет, гражданин, узнавший о подлоге, может обратиться в суд, в течение трех лет, и, согласно ст. 200 и 301 ГК РФ, сделку признают незаключенной, а жилье передадут старому хозяину.

Покупателю вернуть деньги за квартиру будет очень сложно. Поэтому лучше заказать юридическую экспертизу недвижимости, во время которой юрист проверит документы продавца, правомерность продажи жилья и грамотность оформления договора.

Признание сделки недействительной

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, при заключении которой нарушено законодательство, попраны чьи-то права, основы нравственности или совершенная с целью мошенничества считается недействительной. Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ ее можно расторгнуть в течение трех лет и вернуть жилье. Если пострадавшее лицо не знало о совершении сделки, срок расторжения увеличивается до 10 лет.

Наиболее частые ситуации, при которых сделки с недвижимостью признают недействительными:

• Нарушены права несовершеннолетних. В жилье, купленном взамен проданного, детям не выделены доли, сделка проведена без разрешения органов опеки, жилищные условия детей ухудшились.

• Судебные тяжбы, связанные с наследством. В течение трех лет наследники могут заявить о правах, даже если квартира уже продана. Поэтому, при приобретении недавно унаследованной квартиры требуется тщательная юридическая проверка.

• Нарушены права членов семьи при приватизации квартиры.

• Договор дарения признан недействительным – сделку аннулируют, если даритель был невменяем, недееспособен, не отдавал отчет своим действиям, на него оказывалось давление.

• Банкротство бывшего владельца – в этом случае пересматриваются все сделки, совершенные за последние три года. Если окажется, что имущество продано, чтобы избежать его отчуждения, куплю-продажу признают незаконной.

• Отсутствует нотариально заверенное согласие от залогодержателя, если жилье заложено, или от второго супруга при продаже совместно нажитой недвижимости.

• Владельца жилья принудили к сделке под воздействием угроз, шантажа, обмана.

Правовая экспертиза выявит такие ситуации. При ее проведении выяснится, кому ранее принадлежала квартира, кто в ней был прописан и участвовал в приватизации, не нарушены ли чьи-то права в период владения недвижимостью и при заключении текущей сделки.

Истребование имущества

Квартиру могут потребовать обратно через суд в разных случаях, но чаще всего это происходит с жильем, купленным с использованием криминальных схем. Покупателю придется доказывать свою добросовестность и незаинтересованность в противоправных действиях, но суд не всегда встает на сторону нового владельца.

Например, судьям может показаться подозрительным приобретение жилья, сменившего за короткий срок нескольких владельцев, или проданного намного дешевле рынка. Правовая экспертиза недвижимости выявит такие ситуации и убережет собственника от сомнительного приобретения.

Договорные обязательства

Покупка жилья не отменяет заключенных договоров аренды, ренты, содержания и других обязательств. Поэтому может оказаться, что недвижимость сдана в аренду или в ней останется жить пожилой человек, имеющий право пожизненного проживания.

Рисков, поджидающих покупателя жилья на вторичном рынке, гораздо больше. Квартира может быть заложена, иметь обременения, а ее хозяин – промолчать об отключении за неуплату коммунальных услуг или неузаконенной перепланировке Иногда возникают с проблемы с документами у продавца.

Все эти проблемы правовая экспертиза выявит до оформления сделки и передачи денег. Покупатель сможет подобрать другой вариант или разрешить спорные ситуации заранее, до составления договора купли-продажи.

Зачем нужна юридическая экспертиза при проверке недвижимости банком

Многие думают, что при оформлении ипотеки банк проводит оценку всех рисков, касающихся продаваемой недвижимости. Это не так – кредитную организацию интересуют только аспекты, препятствующие заключению сделки и передаче жилья заемщику. Банку нужно удостовериться, что недвижимость состоит на регистрационном учете, на нее есть правоустанавливающие документы, квартиру продает собственник или доверенное лицо, жилье не заложено, нет запрета на регистрационные действия. Кредитная организация может поинтересоваться техническим состоянием жилья.

Все остальное банку не интересно. Для него квартира, оформленная в ипотеку – дополнение к кредитному договору. Банк нацелен на получение денег, а не недвижимости – это не его актив. Поэтому банковская служба безопасности тщательно проверяет заемщика на платежеспособность, а проверка продавца недвижимости перед покупкой недвижимости и реализуемого объекта проводятся поверхностно.

Если сделку признают неправомерной, и квартиру обяжут вернуть, банк лишится предмета залога, но у него есть рычаги, чтобы заставить заемщика выплачивать по ипотечному договору. Но главное – банк не выдает документов о ходе поверки, не отвечает перед собственником за ее результаты, а факт предоставления ипотеки суд не принимает во внимание.

Не стоит поручать такую работу риэлтору – у специалиста по продаже недвижимости нет необходимой информации и времени заниматься проверками. Лучше сразу заказать правовую экспертизу недвижимости, во время которой будут тщательно изучены документы на жилье, история объекта, дано заключение о юридической чистоте сделки. Компания, проводившая такую проверку, несет ответственность за свои действия.

Какие гарантии дает проверка недвижимости перед покупкой

Процедура гарантирует заказчику предоставление данных об объекте недвижимости. Будут выявлены аспекты, мешающие приобретению квартиры, владению и проживанию. В ходе проверки можно консультироваться онлайн с проводящим ее специалистом.

Организация отвечает за свои действия. Заказчик получает на руки правовое заключение по объекту недвижимости, где указаны сведения об обременениях, ограничениях, арестах, запретах, правопритязаниях. Всего проверяется до 20 рисков. Из выданного документа клиент узнает, не признан ли дом аварийным, не планируется ли его снос или изъятие для государственных нужд. 

Указываются сведения о планируемом банкротстве нынешнего правообладателя, наличии у него задолженности по налогам, исполнительных производств, недействительного паспорта, иных факторов и обязательств, мешающих заключению сделки. 

Дается экспертное заключение, где указываются рекомендации по приобретению данной недвижимости. В спорных случаях собственнику нужно решить, готов он рисковать или ему выгоднее подобрать другую, более безопасную квартиру.

Клиент получает сертификат на возмещение стоимости жилья в случае его утраты или вселения третьих лиц, из-за обстоятельств, не выявленных в ходе проверки. Денежные средства возмещаются по оценочной или кадастровой стоимости. Возмещение не положено, если клиент был предупрежден об опасности проведения сделки, но проигнорировал полученную информацию.

Какие документы нужны для проверки юридической чистоты недвижимости

Для проведения проверки требуются следующие документы:

• Копия паспорта собственника жилья, при продаже квартиры по доверенности – копия доверенности и паспорта доверенного лица.

• Документ-основание на право собственности– выписка из ОГРН, свидетельство о регистрации права (копия).

• При покупке квартиры, приобретенной старым хозяином в ипотеку – справка о погашении кредита.

• На квартиру, которая была приватизирована – копии документов о приватизации.

• План квартиры, для исключения незаконной перепланировки.

Специалист компании, проводящий экспертизу, может запросить и другую документацию. Не рекомендуется выходить на сделку с собственником, категорически не согласным с предоставлением документов и проверкой, поскольку это указывает на проблемы с продаваемой недвижимостью.

Покупка жилья – дорогостоящее долгосрочное мероприятие. Лучше заплатить юристу и быть уверенным в «чистой» продаже, чем приобрести проблемы, судиться, потерять купленное жилье и остаться с непогашенным ипотечным кредитом.