Ипотека или съем квартиры — что лучше?

В каких случаях предпочтительнее аренда

В нашей стране отсутствует цивилизованный рынок аренды, квартиры сдаются по «черным» схемам, арендаторы непредсказуемы, а условия найма абсурдны. Поэтому снимать квартиру нужно только в случаях, когда нельзя купить свою жилплощадь:

• Возможен переезд – лучше временно предпочесть аренду, определиться с местом проживания и оформить ипотечный кредит на постоянном месте жительства.

• Отсутствуют средства на первый взнос, а при планируемой покупке квартиры с черновой отделкой – на ремонт. Придется снимать жилье и копить деньги. Обсуждается законопроект, согласно которому, государство будет гасить часть аренды, чтобы граждане снимали квартиру и собирали на ипотеку.

• Ожидается получение ведомственной жилплощади или заключение договора соцнайма. 

• Нет официальной работы, «серая» или нестабильная зарплата, с которой не дадут кредит в банке. 

• Возможность оформления льготной аренды. Такие программы разработаны для IT-специалистов, работников ОПК и бюджетников. 25% платит квартиросъемщик, а разницу покрывает региональный бюджет. Аренда на таких условиях выгодна, но можно снять квартиру и копить на первый взнос за свое жилье.

• Плохая кредитная история, банкротство. Взять в таких условиях ипотеку сложно, но возможно. Надо устроиться на официальную работу со стабильной зарплатой, исправить кредитную историю и доказать свою платежеспособность. Но пока придется снимать.

В остальных случаях квартиру лучше не снимать, а оформить ипотеку. Тогда не придется мириться с ограничениями, установленными владельцем недвижимости, переживать, что хозяин продаст квартиру или прекратит ее сдавать.

В каких случаях лучше взять ипотеку

Решили остаться жить в выбранном городе – не снимайте квартиру, а берите ипотеку. Статус собственника жилплощади, даже находящейся в залоге у банка, дает многочисленные преимущества перед положением арендатора:

• Квартиру можно отремонтировать и обустроить по своему вкусу, завести домашних животных.

• Плата будет вноситься за собственное жилье, а не за съемное. В сложном финансовом положении можно получить кредитные каникулы до 6 месяцев, во время которых приостанавливаются обязательства по внесению платежей.

• Никто не будет вмешиваться в личную жизнь. Лучше платить ежемесячно в банк, чем ждать «инспекций» хозяев, сопровождающихся недовольством и обещаниями поднять оплату съемного жилья

• При рождении детей ситуация станет еще лучше. Родители получат маткапитал в размере 631 тыс. руб. за первого ребенка и 834 тыс.– за второго. При рождении третьего малыша выделяется еще 450 тыс.для погашения кредита.

• В ипотечной квартире можно оформить постоянную прописку, на нее положены льготы и субсидии по квартплате.

• Многие работодатели предпочитают работников с постоянной пропиской. Им выгоднее нанимать специалистов, которые не меняют место жительства. После покупки собственной недвижимости можно найти работу лучше и быстрее рассчитаться с банком.

• За купленную квартиру положен налоговый вычет, включая проценты, уплаченные по ипотеке. Можно возместить 650 0000 р.: 260 000 р. за жилье и 390 000 р. по процентам на каждого, имеющего долю и получающего зарплату.

• При нестабильной экономической ситуации недвижимость – выгодное вложение. В условиях инфляции деньги обесцениваются, а стоимость квадратных метров растет.

Если вы решили точно остаться жить в выбранном городе, не думайте, что лучше -  снимать квартиру или купить – оформляйте ипотеку. После погашения кредита останется жилплошадь, многократно возросшая в цене. После многолетней аренды не остается ничего.

Что выгоднее в столице – ипотека или съем

Сравним две небольшие двухкомнатные квартиры в Москве на Перовском шоссе в домах 2023–2024 года постройки. Одна, площадью 32 м² сдается за 50.000 руб. в месяц, другая 32,5 м2 продается за 12 200 000 р. Какой вариант выгоднее?

Возьмем семью с ребенком, на которую распространяется льготная молодежная ипотека для новостроек под 6% годовых. Но, поскольку квартира будет куплена в доме с черновой отделкой, придется накопить сумму на минимальный ремонт. 

В качестве первого взноса за жилье можно использовать материнский капитал 630 400р. Остальные 11 569 600 р. будут заемными. Ежемесячный платеж за квартиру составит 69 365,60р. при сроке ипотечного кредитования в 30 лет. 

Каждому из собственников возместят 13% от стоимости купленной недвижимости и уплаченных процентов, но не более по 650 р., на двоих – 1,3 млн руб. Сумму будут выплачивать ежегодно, частями в размере уплаченного подоходного налога. Этого хватит, обставить комнаты и закрыть часть ипотеки.

Хотя аренда дешевле ипотечного платежа, со временем разница между платой арендатору и банку будет уменьшаться. Согласно проведенным исследованиям, ежегодно аренда в Москве дорожает на 5%. За 10 лет оплата арендованной жилплощади догонит ипотечные выплаты, а через 30 лет, чтобы снять квартиру, нужно будет платить в 2,5 раза больше, чем за ипотеку, оформленную сегодня.

Ежегодно заработная плата растет, в среднем, на 14%, поэтому созаемщики уже через 7 лет начнут получать в два раза больше и смогут еще быстрее гасить ипотеку. Если у них родится еще один ребенок, семья использует средства материнского капитала, положенные за второго малыша, и ипотечные платежи станут еще меньше. При этом все будут прописаны в столице, смогут пользоваться московскими льготами, столичной медициной, которая лучше, чем в провинции. Поэтому, на вопрос, выгодно ли снимать квартиру в Москве ответ – нет. 

Ипотека или аренда – что выгоднее в регионах 

Сравним жилье другого формата в Новосибирске – крупном сибирском городе-миллионнике с развитой наукой и промышленностью. Возьмем для примера две студии. Одна – новостройка с чистовой отделкой площадью 29 м², за 4 980 000 руб, другую, примерно такой же площади хозяева сдают за 35 тыс. руб

Возьмем семью, где оба супруга младше 35 лет. Им выгоднее оформить льготную ипотеку для молодежи, в которой 30% от стоимости погашает государство. С общей суммы спишется 1 494 000 р., нужно будет выплатить всего 3 486 000 р. По этой программе положено внести первоначальный взнос 10%, который составит 348,6 тыс. руб. Останется погасить 3 138 000 р. Средняя процентная ставка по ипотеке для молодых семей 13,84%, поэтому будем отталкиваться от нее. Ежемесячный платеж составит 36 685,1р.

Допустим, наши молодожены получают среднюю зарплату по Новосибирску – 59 тыс. руб., но даже в этом случае у семьи будут оставаться средства на повседневные нужды. Поскольку зарплата индексируется, а сумма ипотеки не меняется, свободных денег со временем будет оставаться больше. Их можно дополнительно вносить, чтобы уменьшить время погашения.

После рождения ребенка ситуация не ухудшится. До полутора лет маме будут платить пособие в размере 40% от заработной платы, но сумма ипотеки уменьшится на размер материнского капитала – 631 тыс. руб.

Не возникнет проблем и с обустройством квартиры – супруги, получающие среднюю зарплату по Новосибирску 59 тыс. руб. – 1416 тыс. в год, платят 184.000 р. подоходного налога, который им будут ежегодно возвращать, пока не наберется 13% от стоимости квартиры – 647 400 р и каждый год они смогут возмещать 13% от уплаченных процентов по ипотеке. Этих денег хватит на покупку бытовой техники, мебели и частичного покрытия суммы кредита.

Аренда студии обойдется в 35.000 р. в месяц. Разница с ипотекой несущественная, но в ближайшие два-три года за счет роста арендной платы снять квартиру будет дороже. Поэтому даже в регионах аренда нерентабельна, а покупка выгодна.

В некоторых областях предоставляется льготное кредитование врачам, педагогам, IT- специалистам. Там брать ипотеку еще выгоднее. Есть программы, позволяющие купить квартиру совсем дешево – под 2%, и 1% годовых, разработаны законопроекты для льготного кредитования участников СВО. Более точная информация есть на сайте банков.

Аренда или ипотека – как окончательно определиться с выбором

Чтобы окончательно определиться, что выгоднее: снимать квартиру или взять ипотеку, ответьте на несколько вопросов:

• Собираюсь ли я жить в этом городе или в ближайшее время планирую уехать в другой регион, населенный пункт, страну? Если не планируете менять место жительства, выгоднее взять ипотеку.

• Достаточна ли моя заработная плата для внесения платежей ипотеки без просрочек? Если суммы не хватает, придется довольствоваться арендой или искать другую работу.

• Смогу ли я закрывать платежи через 5–10 лет? Ответить на этот вопрос в нынешней нестабильной экономической ситуации нелегко, но постарайтесь это сделать.

• Если у меня средства на первоначальный взнос? Возможно , придется подкопить денег или поискать среди предложений банков ипотеку без первого взноса

• Хватит ли оставшихся средств на жизнь? Платить придется 20–30 лет поэтому хорошо все посчитайте.

• Найду ли я деньги на обустройство жилья? Если с финансами совсем туго, выгоднее снимать квартиру с мебелью и техникой

При уверенности в своей платежеспособности не спешите снять квартиру, а оформляйте ипотечное кредитование. Переплачивать банку не хочется, но считайте что проценты – плата за возможность жить в своей квартире.